Os contratos firmados sob a égide do Código Civil devem ser analisados sob as regras desse normativo legal.
Desde que não tratem de fornecimento de produto ou de prestação de serviços, as regras de Direito Civil afastam a aplicação de quaisquer outras leis ou códigos.
Exatamente por isso, no julgamento relacionado a esses contratos civis não podem ter aplicação as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e tampouco da recente Medida Provisória 948/20.
Se não houver um fornecedor de produto ou prestador de serviços nesses contratos não haverá o elemento necessário para a sua aplicação sob o CDC. Sem produto (seu objeto) não haverá fornecimento, e sem prever a prestação de serviços, não haverá prestador.
Desse modo, as causas involuntárias que possam interferir em contratos sob execução ou a serem executados nos prazos neles previstos podem ensejar sua renegociação, sob as regras do Código Civil, como consequência de casos fortuitos ou de força maior.
Nesse sentido, verifica-se que os contratos passíveis de enquadramento no CDC pressupõem uma obrigação de dar (dar um produto) ou de fazer (prestar um serviço).
Desse modo, contratos outros que apenas disponibilizem ao contratante o exercício de um direito junto ao contratado não podem ser submetidos às regras legais do Código de Defesa do Consumidor.
Exatamente por esses motivos, contratos de locação de bens são contratos civis por sua natureza específica. Principalmente no caso de locação de bens imóveis. Seu objeto está em pôr à disposição do contratante o direito de uso da coisa locada. Não se lhe transfere a propriedade do bem ou do imóvel.
Assim, o fato imprevisível à data do contrato (como o é o da atual pandemia gerada pelo coronavírus Covid-19) se enquadra nas hipóteses dos artigos do Código Civil sobre o tema.
Em outras palavras, as partes podem convir sobre a possibilidade de suspensão temporária do contrato; o adiamento da prestação obrigacional nele prevista; a redução temporária do valor a ser pago ao credor, entre outras hipóteses.
A resolução do contrato nem sempre será possível em todos os casos, pois significaria fazer as partes signatárias voltarem à fase a ele anterior, como se jamais houvessem formalizado entre si o contrato.
Outro ponto a considerar é que nenhum dos contratantes terá o direito de exigir indenização do outro sob o argumento de inadimplemento contratual ou pleitear danos morais se o descumprimento do contrato houver sido ocasionado sem culpa de qualquer deles, diante de casos fortuitos ou de força maior. Fatos esses não previsíveis, como o da Covid-19.
Assim, cada caso exige seu adequado enquadramento legal para que a ele não se aplique o CDC ou qualquer Medida Provisória que não seja específica para a situação contratual e fática a ele relacionada.
Seja como for, o que acima expomos tem aplicação principalmente nos casos de locação residencial ou comercial de imóveis, lojas em shoppings ou fora deles e de outros estabelecimentos industriais ou comerciais, inclusive os contratados sob a modalidade de leasing nas suas diversas modalidades, entre eles o imobiliário, o de veículos em geral e o de máquinas e equipamentos, em que a propriedade se mantém a favor do arrendante.